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賃貸借契約上、賃貸人は賃借人より賃料を受け取る権利がありますので、賃料の額は契約内容となります。
賃料を増額するのはその契約内容の変更です。契約変更である以上、本来は契約当事者間で協議して決めることになります。
それでは、賃借人が賃料増額の協議に応じない場合、賃貸人は賃料を増額させることはできないのでしょうか。
地主は、借地借家法に基づき、地代を増額しないとの特約がない限り、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代の額の増加を請求することができます。
賃料増額請求は調停から行い、調停が不成立となったときに訴訟を提起することになります。裁判が確定する間、賃借人は、従前の賃料を支払っていればよいのですが、借地借家法では、賃料増額を認める裁判が確定して従前の賃料額に不足があるときは、その差額に年1割の割合による利息を付して支払わなければなりません。
ですから、地主としては、裁判が確定するまで従前の地代を受け取ったら増額を否定することになるとして地代の受領を拒否する必要はありません。従前の地代を認めたことにはなりませんので、後から精算するようにした方が無用の争いを予防することになります。
賃料増額請求をするときは、協議の段階から弁護士が受任することができますので、土地･建物の賃貸借契約書や登記簿謄本、固定資産税の納付書、土地･建物の価格や近隣の賃料相場に関する資料などをお持ちになり、ご相談ください。
