Q&A

建物の売主側に自殺者がいた場合も欠陥になる?

 「終の棲家」として建物を購入したのに、売主の家族が自殺をしたという売買の目的物に契約不適合がある場合は、買主は、売主に対し、契約解除や損害賠償を請求できるのでしょうか。  売買の目的物が「契約に適合しない」場合は、売主は、契約解除や損害賠償といった担保責任を負いますが、この契約不適合には心理的な欠陥も含まれます。心理的な欠陥では、売主の家族が自殺をした建物の売買が問題となります。  心理的な
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土地の売買をするとき

 土地の売買契約においては、目的物、引渡時期、所有権移転時期、代金額、支払の期限や支払方法などを土地売買契約書に記載します。  目的物である土地について、土地売買契約書において、登記簿や公図(公簿)により特定するのか、それとも実測図により特定するのかを定めます。公簿による場合は実測面積の増減があったとしても買主は異議を述べないこととした方がよいです。  土地の境界について、事前に売主が隣地所有
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売買した土地が契約に適合しない場合、売主は責任を負うのか?

 土地を購入したら、欠陥が発見された場合、買主は売主に責任を追及できるのでしょうか。  改正前の民法では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合は、売主は、契約解除や損害賠償といった担保責任を負います。これを瑕疵担保責任といいます。これに対し、改正後の民法では、まず買主に追完請求権を行使することを認めました。すなわち、売買の目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであると
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底地を売買する場合の注意点は?

 借地権が設定されている土地(底地)を売買する際、底地に建物が建築されて登記されていれば、それが表示登記であっても、借地人は底地の買主に借地権を主張することができます。  それでは、隣接する二筆の土地を購入し、いずれにも借地権が設定されているが、建物は一方の土地にしか建っていない場合、借地人に対して他方の土地の明け渡しを請求することはできるのでしょうか。  最高裁判決は、原則として他方の土地に
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建物の売買をするとき

 建物の売買契約においては、目的物、引渡時期、所有権移転時期、代金額、支払の期限や支払方法などを建物売買契約書に記載します。  例えば、工場を売買する場合、工場の敷地や建物だけでなく、付帯設備や機械も売買するのであれば、建物売買契約書において、いずれの目的物も特定した上で、それぞれの代金額を決めます。  工場に抵当権などの担保権が設定されているときは、売主は代金完済時までにこれを抹消して、引き
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借家を売買する場合の注意点は?

 元の大家が賃貸中の建物を第三者に売った場合、建物の所有権が移転するとともに、賃貸借契約上の賃貸人たる地位も新所有者に移転します。ただし、改正後の民法では、建物の譲渡人である旧所有者と譲受人である新所有者が、賃貸人たる地位を旧所有者に留保する旨と建物を新所有者が旧所有者に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は新所有者に移転せず、引き続き旧所有者が賃貸人となります。とはいえ、旧所有者と新所有
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建物所有を目的として土地を賃貸借するとき

 建物所有を目的として土地を賃貸借するときは、土地賃貸借契約書において、土地や建物を特定し、賃料や敷金の額、連帯保証人などを定めた上で、借地権を設定します。  賃料を増減額するのは契約内容の変更となります。公租公課の増減、土地の価格の上下、経済事情の変動、近傍類似の地代との比較により賃料額が不相当となったときは、地代額の増減を請求することができる旨の条項を入れておきましょう。  借地権の存続期
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事業用建物所有を目的として土地を賃貸借するとき

 専ら事業の用に供する建物の所有を目的として土地を賃貸借するときは、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がなく、賃借人の建物買取請求権がない旨の合意をして、事業用定期借地権を設定することがあります。  この場合、土地賃貸借契約書(事業用定期借地権設定契約書)を作成するのですが、これは公正証書によらなければなりません。ですから、最初に覚書を作成して借地条件を確定させた上で、公証役場で公正証書
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借地人が建物の増改築をしたいと申し入れてきたら?

 借地上の建物の増改築について、この禁止条項が賃貸借契約書に入っていなければ、借地人は自由に増改築をすることができます。賃貸借契約締結の際には、増改築禁止条項が入っているのかを必ず確認しましょう。地主の承諾は書面によるものとし、借地人が承諾料を支払うことも盛り込んでおいた方がよいです。  承諾料の額は、基準があるわけではありませんが、全面改築の場合で更地価格の3~5%が相場といえます。借地人が増
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賃借人は更新料を支払う義務があるか?

 借地にしても借家にしても更新料の支払いを定めている賃貸借契約が多いと思われますが、この特約がない場合は、契約を更新するとしても、賃借人に更新料の支払義務はありません。契約締結の際には必ず更新料の支払条項を入れるようにしてください。  更新料の額については、東京の借地の場合は更地価格に借地権割合(路線価図を参照)を乗じた金額(借地権価格といいます)の3~5%といったところです。借家の場合は家賃の
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