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ペット飼育禁止に違反して借家人が退去する場合、犬が汚したり傷つけたりした部分を修繕し、臭いを消す義務があるでしょうか。
改正後の民法は、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷を原状に復する義務(原状回復義務)を負うと定めています。ただし、この義務から通常の使用および収益によって生じた建物の損耗や経年変化が除外されています。したがって、借家人が建物を通常の方法で使用していたのであれば、それでも生じる汚損や損耗については、原状回復義務として補修や清掃をする義務は負いません。こういった｢通常損耗｣の原状回復義務を定めた賃貸借契約が見受けられますが、単に｢汚損、損耗の補修｣、｢清掃｣と書いてあるだけでは特約の成立は認められません。
最高裁判決は、｢賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下｢通常損耗補修特約｣という。)が明確に合意されていることが必要である｣とし、｢(契約書の)文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない｣と認定して、｢通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできない｣と判断しました。具体的に明記される必要があるという最高裁判例からすると、通常損耗を補修する、通常の範囲を超えた清掃をするといった費用負担の｢通常損耗補修特約｣が認められるのは限定的となります。この特約の成立が認められない場合は、借家人は貸室を返還すればよいことになります。
また、通常損耗補修特約が成立したといっても、契約書の文言や説明内容、借家人の負担額と通常想定される費用ないし賃料との比較、礼金など他の一時金の支払義務の有無などを考慮し、消費者契約法10条により、通常損耗補修費用や清掃費用を借家人が負担する旨の効力が否定されることがあります。
ただし、敷引金の額が賃貸借契約書に明記されていれば、敷引特約が成立していると認めた最高裁判決があります。敷引特約についてもその金額が高額であれば、消費者契約法10条により無効となります。後から費用を請求するよりも、敷引特約の方が合意の成立が認められやすいといえるでしょう。
これに対し、飼っている犬が壁や床を汚したり傷つけたりし、糞尿で臭いがひどいというのであれば、通常損耗補修特約の有無にかかわらず、汚れや傷の部分を修繕し、臭いを消去する義務を借家人は負うことになります。退去する際には、どこを修繕するのか、また臭いを消すためのクリーニングをするのかを借家人と早めに確認しておいた方がよいでしょう。
借家人が修繕やクリーニングをせずに退去した場合は、その費用を請求することができますので、上記の資料のほか、修繕やクリーニングに関する書類(賃貸借契約書、見積書、請求書、領収書等)などをお持ちになり、ご相談ください。
