共有物(土地)の管理･変更と通行

　自宅敷地前の土地を舗装し、通路として20年以上通行してきたのですが、その土地は共有であり、他の共有者が共有持分権を買うように求めてきて、買わなければ他人に売るか、駐車場にすると主張している場合、どうしたらいいでしょうか。

　共有者は共有物の全部について使用することができますので、舗装した通路を通行することができます。共有者の一人が他人に共有持分権を売ったとしても、通行ができなくなるということはありません。

　一方、共有物の管理(例えば賃貸)は各共有者の持分の過半数で決するので、共有持分権の過半数を有していないのであれば、駐車場として賃貸することをやめさせることはできません。ただし、通路として登記されているのに、その全体を駐車場にして通行できなくなるのであれば、通路として使用していた共有者の承諾が必要となります。これに対し、駐車場にすることが、管理ではなく、変更に当たる場合は、共有持分権に基づいて変更行為の全部の禁止を求めることができます。

　トラブルを防ぐためには、他の共有者との間で、駐車場にする範囲等を決めて通行に支障のないよう協議をするか、共有持分権を買い取ることを協議した方がよいです。共有持分は少なくとも過半数を持っておくべきです。

　なお、自宅前の土地が共有であることを前提に通路として通行していたのであれば、20年以上使用していたとしても、水路の所有権について取得時効が成立することはありません。

　共有物の使用･保存･管理･変更についてトラブルが発生した場合は、共有物が土地や建物であれば不動産登記簿謄本などをお持ちになり、弁護士にご相談ください。