借家を売買する場合の注意点は？

　元の大家が賃貸中の建物を第三者に売った場合、建物の所有権が移転するとともに、賃貸借契約上の賃貸人たる地位も新所有者に移転します。ただし、改正後の民法では、建物の譲渡人である旧所有者と譲受人である新所有者が、賃貸人たる地位を旧所有者に留保する旨と建物を新所有者が旧所有者に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は新所有者に移転せず、引き続き旧所有者が賃貸人となります。とはいえ、旧所有者と新所有者との間の賃貸借が終了したときは、旧所有者に留保されていた賃貸人たる地位は新所有者に移転します。

　賃貸人の地位を新所有者に移転する場合、借家人の承諾は必要ありません。

　しかし、新たな大家である新所有者が賃貸人の地位を借家人に主張するには建物所有権の移転登記を経なければなりません。登記があれば、賃貸人の地位の移転を借家人に通知することは不要です。ただ、元の大家または新所有者は、賃貸人の地位が移転したことや家賃の支払先などを通知した方が無難でしょう。

　所有者が変更したとしても、借家人が建物の引き渡しを受けていれば、新たな所有者に借家契約を主張することができますので、所有者の交替により借家人を退去させることはできません。また、賃貸人たる地位の移転は賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになりますので、従前の契約内容に変更は生じず、敷金についても、譲受人である新所有者が返還義務を承継します。

　借家契約の負担のある建物を購入する際には、このことを前提にして、調査をするなどして検討した方がよいでしょう。売買契約や購入後の借家人への対応など迷うことがございましたら、建物の売買契約書や賃貸借契約書、図面などをお持ちになり、ご相談ください。

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