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不動産賃貸借
建物所有を目的として土地を賃貸借するとき
建物所有を目的として土地を賃貸借するときは、土地賃貸借契約書において、土地や建物を特定し、賃料や敷金の額、連帯保証人などを定めた上で、借地権を設定します。
賃料を増減額するのは契約内容の変更となります。公租公課の増減、土地の価格の上下、経済事情の変動、近傍類似の地代との比較により賃料額が不相当となったときは、地代額の増減を請求することができる旨の条項を入れておきましょう。
借地権の存続期
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事業用建物所有を目的として土地を賃貸借するとき
専ら事業の用に供する建物の所有を目的として土地を賃貸借するときは、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がなく、賃借人の建物買取請求権がない旨の合意をして、事業用定期借地権を設定することがあります。
この場合、土地賃貸借契約書(事業用定期借地権設定契約書)を作成するのですが、これは公正証書によらなければなりません。ですから、最初に覚書を作成して借地条件を確定させた上で、公証役場で公正証書
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借地人が建物の増改築をしたいと申し入れてきたら？
借地上の建物の増改築について、この禁止条項が賃貸借契約書に入っていなければ、借地人は自由に増改築をすることができます。賃貸借契約締結の際には、増改築禁止条項が入っているのかを必ず確認しましょう。地主の承諾は書面によるものとし、借地人が承諾料を支払うことも盛り込んでおいた方がよいです。
承諾料の額は、基準があるわけではありませんが、全面改築の場合で更地価格の3～5％が相場といえます。借地人が増
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賃借人は更新料を支払う義務があるか？
借地にしても借家にしても更新料の支払いを定めている賃貸借契約が多いと思われますが、この特約がない場合は、契約を更新するとしても、賃借人に更新料の支払義務はありません。契約締結の際には必ず更新料の支払条項を入れるようにしてください。
更新料の額については、東京の借地の場合は更地価格に借地権割合(路線価図を参照)を乗じた金額(借地権価格といいます)の3～5％といったところです。借家の場合は家賃の
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地主は賃料増額を請求できるか？
賃貸借契約上、賃貸人は賃借人より賃料を受け取る権利がありますので、賃料の額は契約内容となります。
賃料を増額するのはその契約内容の変更です。契約変更である以上、本来は契約当事者間で協議して決めることになります。
それでは、賃借人が賃料増額の協議に応じない場合、賃貸人は賃料を増額させることはできないのでしょうか。
地主は、借地借家法に基づき、地代を増額しないとの特約がない限り、土地に対
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賃借人が無断で賃借権譲渡･転貸をしたら？
賃貸借契約は信頼関係を基礎とする継続的な契約ですから、賃借人は賃貸人に無断で賃借権を譲渡したり、転貸したりすることはできません。これは民法に規定されているので、賃貸借契約書に定めがなくても、賃借人は義務を負います。賃借人が無断譲渡･転貸をした場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、親子関係や個人企業の法人化など信頼関係を破壊するとまでいえない事情があれば、賃貸借契約の解除
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賃料滞納を理由に明け渡しをするには？
賃貸借契約においては、賃借人が賃料を支払うのが基本的な義務です。この義務を怠ると、債務不履行となり、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
それでは、賃貸借契約書に条項があれば、1か月分でも賃料の支払いを怠ったり、支払いが遅れたりしたら賃貸借契約を解除できるのでしょうか。
裁判例は、賃貸借契約が信頼関係に基づく継続的な契約であることから、1か月分の支払いが遅れたというだけでは信頼関
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事務所や店舗として建物を賃貸借するとき
建物賃貸借契約書においては、建物を特定し、賃料や敷金の額、期間、更新料、連帯保証人などを定めます。更新料の金額は、借家の場合、賃料の1～2か月分というのが多いでしょう。その他、建物の修繕の範囲、賃貸人の建物内への立入･調査権、解除事由などを定めます。
賃借人が業態の全く異なる営業をし、賃貸人が想定していなかった顧客が出入りすることがないよう、建物賃貸借契約書には使用目的を明記し、その変更を禁
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大家には建物の修繕義務はある？
賃貸借契約上、賃貸人は、賃借人に対し、賃貸物を使用･収益させる義務を負います。そのため、賃貸人は、賃貸物の使用･収益に必要な修繕をする義務を負うのが原則です。
｢必要な修繕｣とは、賃貸借契約上定められた賃貸物の使用･収益をさせる義務を履行するのに通常必要とされる範囲内での修繕をいいます。ですから、たとえ天災により賃貸物が破損したのであり、賃貸人に破損の責任がないとしても、修繕義務は発生します
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借家人が契約の目的と違う建物利用をした場合は？
住居として賃貸したのに、借家人が無断で建物内で居酒屋を営業し始めた場合、大家はこれを中止させたり、退去してもらうことができるのでしょうか。
借家人は、賃貸借契約またはその建物の性質によって定まった用法に従い、その建物の使用･収益をしなければなりません。
住居として生活するのと居酒屋を営むのとでは建物の汚損の程度が違ってきますし、近隣への影響も違います。大家としては、住居として静謐に生活し
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